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调控之下 多家标杆房企试水长租公寓
2017-06-09 10:19:49  来源:新快报  编辑:SD-L0528

核心提示: 近期的土地市场最热闹的是,不少地块都是通过竞自持、竞自持年限来决定花落谁家。近日,万科、世茂等通过竞自持、竞自持年限斩获广佛几宗地块,震惊业界。市场人士分析称,自持可能倒逼租赁市场规模化。目前,不少房企已经或正进入长租公寓领域。克而瑞的一份报告显示,全国TOP30的房企已经有三成涉足长租公寓领域。在拿下佛山地块后,佛山万科表示,成功竞得地块,旨在更好地践行城市配套服务商的理念,而世茂表示,可能会做租金,不排除长租公寓的形式。长租公寓似乎已经成了新的市场环境下房企新的业务增长点。

  资料图片

  近期的土地市场最热闹的是,不少地块都是通过竞自持、竞自持年限来决定花落谁家。近日,万科、世茂等通过竞自持、竞自持年限斩获广佛几宗地块,震惊业界。市场人士分析称,自持可能倒逼租赁市场规模化。目前,不少房企已经或正进入长租公寓领域。克而瑞的一份报告显示,全国TOP30的房企已经有三成涉足长租公寓领域。在拿下佛山地块后,佛山万科表示,成功竞得地块,旨在更好地践行城市配套服务商的理念,而世茂表示,可能会做租金,不排除长租公寓的形式。长租公寓似乎已经成了新的市场环境下房企新的业务增长点。

  ■新快报记者  丁灿

  TOP30房企有三成涉足长租公寓领域


  据克而瑞研究中心的资料显示,近年来,房企陆续进入长租公寓领域,特别是今年,多家标杆房企已将长租公寓提升为集团重点战略方向之一。万科去年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后,今年加速规模扩张,并计划年内将在全国范围内开发10万家公寓;龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面,成立“冠寓”运营公司;碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部;绿地将长租公寓纳入发展战略。据各个企业公告数据显示,目前,全国综合排名TOP30的房企中,已经有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。

  目前房企切入这一领域的主要有两种方式,一种是单独成立长租公寓品牌,另一种是和专业的长租公寓运营公司合作。

  万科、龙湖、金地、招商蛇口属于前一种方式。万科早在2015年就单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓,随后开始在几个重点城市进行尝试,落地了广州万科驿、厦门万科驿、上海万科驿、西安VV公寓、重庆万科寓等10余个长租公寓项目。之后在2016年,万科整合旗下各个分公司长租公寓项目,制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务,并统一为“泊寓”品牌。万科2016年报显示,在2017年公寓业务将加速规模扩张,继续优化房源管理、客户资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台。

  龙湖地产的长租公寓同样拥有“冠寓”这一自有品牌。今年3月15日,龙湖召开冠寓品牌发布会,会上,龙湖首次发布“冠寓”品牌形象及品牌主张,并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。据龙湖长租公寓负责人韩石透露,除了已布局的重庆、成都外,“冠寓”还将聚焦北上广深四大一线城市及苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市,目标城市12个,力争用三年时间,跻身中国长租公寓市场前列。

  保利、绿城、旭辉、阳光城属于后一种方式。例如阳光城选择和专业的长租公寓公司寓见公寓进行合作,阳光城负责为寓见公寓提供更多的房源,寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理,包括售前的咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等提供一站式服务。

  广州长租公寓多近地铁 租金1100-4500元/月

  目前广州统一管理出租的长租公寓中较知名的有You+、万科泊寓、窝趣轻社区、魔方公寓等。在记者走访的几家长租公寓中,大多离地铁站较近,如,You+近五羊邨地铁站,万科泊寓金融城店近科韵路地铁站,窝趣轻社区、魔方公寓近地铁天平架站,仅万科泊寓棠下店目前无法乘坐地铁到达,但走出棠下村牌坊后就有多条BRT线路,交通也较便捷,因此吸引了在天河上班的不少白领。这些长租公寓大多为面积20—40平方米的单间、一房一厅,其中万科泊寓金融城店及棠下店提供复式单位,层高4.5米左右。租金方面,因地段和户型不同,价格在1100—4500元/月。记者走访的几家公寓入住率都很高,当记者询问有无房源时,基本都只有一两套。

  哪些人会租住这种公寓?记者在万科泊寓金融城店采访时,正碰上一名租客在办理入住手续,他来广州找实习机会,租住的是一间2200元/月的单位,工作人员向他解释,租金近期有所上涨,此前是2000元/月左右。据该工作人员表示,租住他们公寓的八成是在附近上班的白领,一成是学生,一成是创业人员。记者随后参观了该公寓的公共空间,在四楼楼梯附近有几台跑步机,进入走廊右手边便是公共厨房、社交空间、娱乐空间,在走廊的尽头还有一部分户外公共空间,不过因为仅有一栋楼,每个空间的面积不算大。而在万科泊寓棠下店,这些空间开阔很多,据店长卜耀华介绍,他们共有6栋楼,其中已经开放的四栋基本已经住满,还有一栋正在预约招租,在2号楼设置有管理处、公共空间、娱乐空间,每到周末会不定期举办一些活动,如创业分享、音乐节、台球大赛、厨艺争霸、团圆饭等,鼓励年轻人走出房间,走出公寓。

  从租期来看,有的最短需要签一个月,租期越长租金越便宜,有的最短需要签半年,最长一年。如,窝趣最短可租1个月,但租期越长月租金越便宜。而万科泊寓最短需要租半年,最长签一年。但这种公寓的水电费相对较贵,水费为4.5-6元/吨,电费1.5元/度,另外有的还需缴纳200元左右的物业管理费。

  长租公寓如何为房企增添新动力?

  房企为何突然热衷长租公寓?业内人士分析称,一方面政府鼓励长租市场的发展,住房城乡建设部5月19日发布我国首个住房租赁和销售法规征求意见稿,鼓励签长期租赁合同,另一方面住房市场也发生着一些变化,链家地产的一份调查报告显示,近年租房方面也发生了一些新的变化,更多人开始愿意将更多的精力和资源投入到租住的领域,也愿意接受长期租房。从数据来看,2015年全国有接近1.6亿的人选择租住,预计2020年将达到1.9亿,链家研究院预估到2030年将有2.7亿的人口选择租赁的居住方式。

  万科泊寓在广州应该算是长租公寓占有率最大的品牌。据广州泊寓总经理张成皓介绍,广州泊寓目前开业项目16个,房间数超过4000套,面积约18.8万平方米,筹建中项目17个,房间约1.2万套。在新项目持续开业的情况下,整体出租率仍能保持在90%以上,今年预计年营收将突破1亿元。未来仍会继续深耕广州,助力城市发展。万科提出要转型做城市配套服务商以来,一直在寻找新的增长点,长租公寓是其中一个方向。不过,一直以来不动产的租售比,尤其是一线城市长期处于极其不平衡的状态。“国内长租公寓尚处于初期阶段,租金减去拿房成本,这种盈利模式赚不了多少钱,单一盈利模式不长远。”克而瑞研究中心高级研究员朱一鸣表示。有业内人士表示,“如果万科通过自持盖房子出租,租金回报率只有3%,扣除税收,最终收益率可能只有2.4%,所以万科也在思考如何做出更有效益的产品。”广州泊寓总经理张成皓表示,长租公寓业务的盈利性确实比传统的地产即售业务有较大差距,这也是目前的租金售价比、高额的租赁税费所影响的。但同时,租赁业务有较为稳定的现金流,受调控的影响也较小,其客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配,从这些方面,尽管业务盈利并不强,但依然是万科的战略业务。泊寓业务本身也在通过深挖物业价值、提升运营能力、打造高效的扁平化组织来提升业务的盈利能力。


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